[摘要] 一直以来，个人投资者都会把房地产与集合信托联系到一起。这是因为，房地产行业资金需求量较大，在项目实施的过程中有土地或者在建工程作为抵/质押物，风险容易控制。
一直以来，个人投资者都会把房地产与集合信托联系到一起。这是因为，房地产行业资金需求量较大，在项目实施的过程中有土地或者在建工程作为抵/质押物，风险容易控制。这些特点容易获得信托资金，尤其是集合信托资金的青睐。数据也显示，集合信托中，房地产领域信托存量规模占比一度逼近20%。但是，2015年以来，该领域存量规模占比已连续3个季度低于10%。
房地产信托领域出现如此大的降幅有以下几个原因：，房地产开发进入调整期，整个行业的投资下降（施工面积下降），带动了正常融资需求的下降；第二，行业风险开始分化——实力雄厚的开发商可以通过债券融资、股票融资等，低成本融得资金，而实力一般的开发商随着经营风险上升，融资变得困难；第三，前期房地产项目风险暴露，一定程度上降低了信托公司（作为管理人）及商业银行（作为单一资金信托委托方）的风险偏好。
在这样的背景下，房地产业态已发生了变化。这将引起房地产领域信托出现新的交易结构与结构，并成为该领域新的增长点，具体表现在以下两点：
首先，行业的重组机会会带来并购重组基金的兴起。重组本身比正常经营风险大，重组方在融资时一般会考虑风险的隔离与转移，这就决定了房地产并购业务基金在产品端不再是以前的固定格局，可能会出现其他结构。不管出现哪种结构，“刚性兑付”的制约都会有所放松，甚至被直接突破。但这需要信托公司更加秉承谨慎管理的原则。
其次，行业轻资产运营带来资产证券化需求与类REITS（房地产信托投资基金）需求。以往谈及REITS，人们往往认为其短期内在国内很难发展，因为整个房地产行业都是重资产经营，拿地、囤地、开发都是开发商出钱，退出之路只有销售，整个投资回收期极短，无法做现金流折现。但是目前，一线开发商已经开始主动在轻资产化，不管房企轻资产化是出于“情怀”，还是出于分散现金回收时点从而分散风险的考虑，都为房产证券化、类REITS提供了现金流上的可能。并且，证券化还能将权进行分级，从而实现杠杆融资，减少财务成本，扩大资金来源。
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